Dalam dunia bisnis properti, status kepemilikan tanah menjadi salah satu hal penting yang perlu diperhatikan sebelum perusahaan membeli atau mengembangkan bangunan komersial. Hal ini berlaku untuk berbagai jenis properti, seperti ruko, gedung perkantoran, pusat perdagangan, hingga kawasan bisnis. Dua jenis sertifikat yang sering ditemukan dalam transaksi properti adalah Sertifikat Hak Milik (SHM) dan Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB).
Meskipun sama-sama menjadi bukti hak atas tanah, SHM dan SHGB memiliki perbedaan dari segi kepemilikan, masa berlaku, hingga ketentuan penggunaannya oleh badan hukum. Memahami perbedaan SHM dan SHGB bisnis dapat membantu perusahaan menentukan properti yang sesuai dengan kebutuhan operasional maupun rencana investasi jangka panjang.
Lantas, apa saja perbedaan kedua status tanah tersebut dan bagaimana aturan penggunaannya untuk properti komersial?
Mengenal Perbedaan SHM dan SHGB
Sertifikat Hak Milik (SHM) merupakan bukti kepemilikan atas tanah dengan kedudukan hak yang paling kuat dan bersifat turun-temurun. Salah satu karakteristik utamanya adalah tidak memiliki batas waktu tertentu selama hak tersebut tidak berakhir karena alasan hukum.
Sementara itu, Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB) merupakan bukti hak untuk mendirikan dan memiliki bangunan di atas tanah yang bukan dimiliki sendiri. Artinya, pemegang HGB memiliki hak untuk memanfaatkan tanah sesuai peruntukannya dalam jangka waktu tertentu, tetapi tidak memiliki tanah tersebut secara penuh.
Dalam praktiknya, SHM banyak digunakan untuk kepemilikan tanah pribadi, sedangkan SHGB sering ditemukan pada properti komersial, seperti ruko, gedung perkantoran, apartemen, dan pusat perbelanjaan. Perbedaan ini penting dipahami karena status sertifikat dapat memengaruhi kepastian hukum, pengelolaan aset, serta rencana penggunaan properti perusahaan.
Ketentuan Kepemilikan SHM dan SHGB atas Nama Perusahaan
Salah satu hal yang perlu diperhatikan ketika membeli ruko komersial adalah siapa pihak yang secara hukum dapat menjadi pemegang sertifikat tanah. Berdasarkan Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA), Hak Milik pada prinsipnya hanya dapat dimiliki oleh Warga Negara Indonesia (WNI). Badan hukum seperti Perseroan Terbatas (PT) pada umumnya tidak dapat memiliki tanah dengan status SHM.
Terdapat pengecualian bagi badan hukum tertentu yang ditunjuk oleh pemerintah, tetapi ketentuan tersebut tidak berlaku secara umum bagi semua perusahaan. Berbeda dengan SHM, HGB dapat dimiliki oleh badan hukum yang didirikan berdasarkan hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia. Dengan demikian, PT dapat menjadi pemegang SHGB atas properti komersial selama memenuhi persyaratan yang berlaku.
Ketentuan ini membuat SHGB lebih relevan bagi perusahaan yang ingin memiliki ruko, kantor, atau bangunan untuk mendukung kegiatan operasional bisnis. Perusahaan juga perlu memastikan nama pemegang hak dalam sertifikat sesuai dengan badan hukum yang melakukan transaksi.
Masa Berlaku SHGB dan Ketentuan Perpanjangannya
Hal penting lainnya dalam memahami SHGB ruko komersial adalah masa berlaku hak atas tanah. Berbeda dengan SHM yang tidak memiliki batas waktu tertentu, HGB memiliki jangka waktu yang telah diatur dalam peraturan perundang-undangan.
Berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021, HGB di atas Tanah Negara dan Tanah Hak Pengelolaan (HPL) dapat diberikan untuk jangka waktu paling lama 30 tahun. Hak tersebut dapat diperpanjang paling lama 20 tahun dan diperbarui paling lama 30 tahun.
Dengan demikian, total masa penguasaan melalui pemberian, perpanjangan, dan pembaharuan dapat mencapai 80 tahun apabila seluruh persyaratan terpenuhi dan permohonan disetujui. Namun, terdapat ketentuan berbeda untuk HGB yang berdiri di atas tanah Hak Milik.
HGB jenis ini diberikan paling lama 30 tahun dan dapat diperbarui melalui akta pemberian HGB di atas Hak Milik. Artinya, perusahaan tidak boleh langsung menganggap semua sertifikat HGB memiliki pola perpanjangan yang sama. Asal tanah dan dasar pemberian hak perlu diperiksa terlebih dahulu.
Pentingnya Mengurus Perpanjangan Sebelum Masa HGB Berakhir
Perusahaan yang menggunakan properti dengan status HGB perlu memperhatikan tanggal berakhirnya hak. Jangan sampai masa berlaku sertifikat terlewat karena dapat menimbulkan persoalan dalam penggunaan maupun pengelolaan aset.
Proses perpanjangan dan pembaharuan perlu dipersiapkan sesuai ketentuan administrasi pertanahan. Perusahaan sebaiknya memeriksa dokumen kepemilikan, kesesuaian penggunaan tanah, pemenuhan kewajiban, serta persyaratan lain yang ditetapkan oleh ATR/BPN.
Selain itu, perpanjangan HGB tidak berlangsung otomatis. Pemegang hak perlu mengajukan permohonan dan memenuhi ketentuan yang berlaku. Jika masa pemberian dan perpanjangan HGB telah berakhir, pembaruan hak juga tidak dapat dianggap sebagai proses otomatis.
Khusus tanah negara atau HPL, terdapat ketentuan mengenai pengembalian status tanah dan kewenangan pemerintah dalam penataan kembali penggunaan serta pemberian hak atas tanah tersebut. Karena itu, perusahaan sebaiknya melakukan pemeriksaan masa berlaku sertifikat sejak awal pembelian dan memasukkan kebutuhan perpanjangan ke dalam perencanaan aset jangka panjang.
Memahami perbedaan SHM dan SHGB bisnis merupakan langkah penting sebelum perusahaan membeli properti komersial. SHM menawarkan hak kepemilikan tanah tanpa batas waktu tertentu bagi subjek yang memenuhi ketentuan, sedangkan SHGB memberikan hak penggunaan tanah untuk mendirikan dan memiliki bangunan dalam jangka waktu tertentu.
Bagi perusahaan berbentuk PT, SHGB menjadi salah satu pilihan yang umum digunakan karena dapat dimiliki oleh badan hukum Indonesia. Namun, masa berlaku, asal tanah, dan ketentuan perpanjangannya tetap perlu diperhatikan.
Dengan melakukan pemeriksaan legalitas secara menyeluruh dan memahami aturan pertanahan yang berlaku, perusahaan dapat mengurangi risiko hukum sekaligus memastikan properti komersial yang dibeli dapat mendukung kebutuhan bisnis dalam jangka panjang.
Jika Anda sedang mencari hunian yang pasti sudah terpercaya serta dekat dengan tempat kuliner, Anda bisa mempercayakannya ke Ray White Commercial. Untuk informasi lebih lengkap, Anda bisa langsung mengunjungi website Ray White Commercial di Ray White Commercial Find a home that suits your lifestyle with Ray White!
